Plus-value immobilière comment calculer ?

On calcule la plus-value imposable en deux grandes étapes. Il faut d’abord procéder au calcul de la plus-value brute et on peut ensuite appliquer les abattements auxquels on a droit. C’est sur la base de la plus-value imposable que l’impôt est enfin calculé. Voici la façon dont il faut calculer la plus-value immobilière imposable.

Calculer la plus-value brute

Avant toute chose, il faut savoir que la plus-value brute représente la différence entre le prix de vente corrigé d’un bien et son prix d’acquisition corrigé.

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Calculer le prix de vente corrigé

Le prix de vente d’un bien immobilier, c’est le prix auquel la transaction a eu lieu. Autrement dit, c’est le prix qui est indiqué dans l’acte définitif de vente. Ici, il faut majorer le prix de vente des charges ainsi que des indemnités que l’acquéreur vous doit si celles-ci sont mentionnées dans l’acte de vente. Ainsi, si par exemple, un propriétaire doit à son locataire sortant une indemnité d’éviction et que l’acquéreur s’engage à payer cette indemnité, le prix de vente sera majoré du montant de l’indemnité.

Par ailleurs, il faudra diminuer le prix de vente des frais que le vendeur doit supporter lors de la vente. Au nombre de ces frais, il y a par exemple, le coût des diagnostics obligatoires par rapport aux termites, au plomb à l’amiante… Il en est de même pour les frais de main levée d’hypothèque gravant l’immeuble.

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Toutefois, les majorations et les diminutions doivent évidemment être justifiées à travers des factures.

Calculer le prix d’acquisition corrigé

Le prix d’acquisition est le prix d’achat qui est effectivement payé par le cédant. Autrement dit, c’est le prix indiqué dans l’acte définitif de vente. Le prix d’achat peut être majoré des frais d’acquisition qu’on évalue forfaitairement de 7,5 % du prix. Vous pourrez retenir les frais de notaire selon leur montant réel, si c’est supérieur à 7,5 %. Au cas où vous recevez les biens par donation ou succession, le forfait de 7,5 % n’est pas possible et on tient généralement compte des frais de notaire pour leur montant réel.

Le prix d’achat doit être également majoré du montant des travaux que vous auriez réalisés sur le bien. Toutefois, ceci n’est possible qu’à condition de pouvoir justifier les frais engagés en produisant des factures qui émanent des entreprises de construction ayant effectuées les travaux.

Remarquez que si vous vendez votre logement plus de 5 ans après que vous l’ayez acquis et que vous n’avez pas la possibilité de rapporter la preuve des dépenses de travaux, vous pourrez majorer autrement. La loi vous offre une possibilité de majoration standard fixée à 15 % du prix d’acquisition. Pour un bien acquis depuis un minimum de 5 ans, le prix d’achat peut être majoré de 22, 5 % forfaitairement.

Une fois, le montant net de ces deux variables connu, vous devrez simplement soustraire le prix de vente du prix d’achat et vous aurez une idée exacte de la plus-value brute.

Calculer la plus-value imposable

On obtient la plus-value imposable en appliquant à la plus-value brute des abattements par année de détention. L’idée est que plus longtemps vous détenez le bien, plus important est l’abattement. Plus votre plus-value nette diminue et plus le montant de l’impôt baisse.

Retenez toutefois que l’abattement n’est possible que si vous détenez le bien depuis 6 années au moins. Ainsi, jusqu’à un maximum de 21 ans de détention, vous bénéficiez de 6 % de réduction pour chaque année de détention. Ensuite, l’abattement passe à 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

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